THUẾ KHI SANG TÊN SỔ ĐỎ 2021: MỨC NỘP, HẠN NỘP VÀ CÁCH ĐÓNG

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong đó:

– Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

– Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

– Trường hợp các bên có thỏa thuận về người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận đó.

– Nếu các bên không có thỏa thuận về việc người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là người chuyển nhượng (người bán) – Theo điểm c khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC.

– Đối với hợp đồng tặng cho nhà đất nếu không có thỏa thuận thì người nhận tặng cho là người phải nộp thuế (vì là người có thu nhập).

3. 2 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, những trường hợp sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp 2: Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Lưu ý: Dù được miễn thuế thì vẫn phải khai thuế để Nhà nước quản lý.

4. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên

Căn cứ tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC, giấy tờ chứng minh miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

TT	Trường hợp	Tên giấy tờ chứng minh
1	Chuyển nhượng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ	Có một trong hai giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu (nếu cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao giấy khai sinh Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền
2	Chuyển nhượng giữa ông nội, bà nội với cháu nội	Cần có giấy tờ sau: Bản sao giấy khai sinh của cháu nội và bản sao giấy khai sinh của bố cháu nội hoặc bản sao sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội
3	Chuyển nhượng giữa anh, chị, em ruột với nhau	Cần có giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao giấy khai sinh của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống

5. Hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân

Khoản 5 Điều 21 Thông tư 95/2012/TT-BTC quy định thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi sang tên như sau:

“- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười) kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”.

Như vậy, anh phải xem lại hợp đồng chuyển nhượng để biết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

– Nếu hợp đồng không có thỏa thuận anh nộp thuế thay cho bên bán thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày công chứng bên bán phải nộp hồ sơ khai thuế.

– Nếu hợp đồng có thỏa thuận anh là người nộp thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày công chứng anh phải nộp hồ sơ khai thuế.

6. Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi sang tên Sổ đỏ

Căn cứ Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP, hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân gồm các giấy tờ sau:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.

– Bản sao giấy chứng minh nhân dân/căn cước công dân phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế.

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản sao đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thay thế bằng bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng.

– Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính (xem tại mục trên).

7. Cách nộp và hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi sang tên

Sau khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính, in và gửi thông báo cho người nộp thuế. Căn cứ vào nội dung thông báo, người nộp thuế có nghĩa vụ nộp đủ số tiền và đúng thời hạn trên thông báo. Quy định này được nêu rõ tại điểm đ khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC, cụ thể:

“Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.”.

8. Mức phạt khi chậm nộp thuế thu nhập cá nhân

Có hai loại chậm nộp liên quan đến thuế khi chuyển nhượng nhà đất, gồm: Chậm nộp hồ sơ khai thuế và chậm nộp thuế vào ngân sách nhà nước.

Căn cứ Điều 13 và khoản 1 Điều 42 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, nếu người nộp thuế chậm nộp hồ sơ khai thuế sẽ bị xử lý vi phạm hành chính, khi chậm nộp thuế vào ngân sách nhà nước thì không bị xử phạt mà sẽ tính tiền chậm nộp.

Trên đây là cách tính, hồ sơ, hạn nộp thuế khi sang tên Sổ đỏ; theo đó, hầu hết người dân đều biết số thuế phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất là 2% nhưng quy định về khai, nộp thuế thu nhập cá nhân thì không phải ai cũng nắm rõ.

Theo Luatvietnam