Quy định mới về kinh doanh bất động sản từ tháng 3/2022

Ngày 6/1/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nghị định sẽ có hiệu lực từ 1/3/2022.

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin

Điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có nêu rõ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản     phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản).

Các thông tin cần công khai bao gồm:

– Thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật),

– Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản,

– Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có),

– Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

2. Bãi bỏ quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Hiện nay, Nghị định 76/2015/NĐ-CP (có hiệu lực đến 01/3/2022) quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tối thiểu 20 tỷ đồng.

Tuy nhiên, tại Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP cũng đã bãi bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Mặc dù đã bãi bỏ quy định về vốn pháp định nhưng Nghị định 02 bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản, cụ thể khoản 2 Điều 4 Nghị định 02 quy định:

2. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Theo đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bãi bỏ quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng bổ sung điều kiện về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án.

3. Bổ sung Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà

Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

– Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;

– Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);

– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;

– Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

4. Áp dụng mẫu hợp đồng chung khi kinh doanh bất động sản

Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Theo đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần thực hiện đúng các hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất… cần thực hiện đúng theo mẫu tại Nghị định 02.

Việc ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP, áp dụng thống nhất các khung mẫu căn cứ pháp lý của Nghị định này sẽ giảm thiểu những rủi ro pháp lý trong thực tiễn.

Các nhà đầu tư bất động sản cũng cần phải đặc biệt lưu ý về tính bắt buộc áp dụng đối với các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP thay vì chỉ để tham khảo trong quá trình ký kết hợp đồng như quy định cũ tại Nghị định 76.

Theo: Khoinghiep