HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP SỔ ĐỎ PHẢI ĐĂNG KÝ MỚI CÓ HIỆU LỰC
Hợp đồng thế chấp Sổ đỏ phải đăng ký mới có hiệu lực?
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
Thế chấp quyền sử dụng đất hay còn gọi là thế thế chấp Sổ đỏ là một biện pháp bảo đảm phổ biến để vay tiền. Mặc dù phổ biến như vậy nhưng không phải ai cũng biết thế chấp Sổ đỏ phải đăng ký mới có hiệu lực.
* Thế chấp Sổ đỏ là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
1. Phải đăng ký thế chấp mới có hiệu lực
Dù bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân đều phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nếu không đăng ký thế chấp sẽ không có hiệu lực. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
2. Ai sẽ đăng ký thế chấp?
Căn cứ theo quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp tại Điều 320, 321, 322, 323 Bộ luật Dân sự 2015, người có quyền đăng ký thế chấp là bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ).
3. Hồ sơ, thủ tục đăng ký thế chấp
* Hồ sơ đăng ký thế chấp
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ
– Thành phần hồ sơ
Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ đăng ký thế chấp gồm các loại giấy tờ sau:
+ Phiếu yêu cầu đăng ký theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính).
+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
+ Bản chính Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
+ Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:
. Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
. Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.
* Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Trong thời hạn giải quyết, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những nhiệm vụ sau:
– Ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận.
– Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
Trường hợp cơ quan đăng ký phát hiện trong sổ đăng ký, Giấy chứng nhận, phiếu yêu cầu đăng ký có sai sót về nội dung đã đăng ký do lỗi của mình, thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý thông tin sai sót về nội dung đăng ký và gửi văn bản thông báo về việc chỉnh lý thông tin đó cho người yêu cầu đăng ký.
Trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đã đăng ký do lỗi của cơ quan đăng ký, thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai đính chính thông tin sai sót trên Giấy chứng nhận và sổ đăng ký, chứng nhận việc sửa chữa sai sót vào phiếu yêu cầu sửa chữa sai sót và trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.
* Thời gian giải quyết
Không quá 03 ngày làm việc tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
4. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng?
* Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực
Điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”.
Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực.
* Nơi công chứng hợp đồng thế chấp
Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”.
Theo đó, muốn công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các bên phải tới phòng/văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Nói cách khác, không được công chứng tại phòng/văn phòng công chứng của tỉnh, thành khác.
Kết luận: Hợp đồng thế chấp Sổ đỏ phải đăng ký mới có hiệu lực; để hoàn tất việc đăng ký thì chỉ cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ sau đó nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai, nộp phí và đợi kết quả.