Có thể nói, các tranh chấp liên quan đến đất đai hiện nay tương đối phổ biến và phức tạp. Nhiều người dân không viết phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình khi xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp. Một trong những tranh chấp phổ biến trong số đó là tranh chấp hợp đồng mua bán đất không có công chứng.

Hợp đồng mua bán đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Trước tiên cần hiểu hợp đồng mua bán đất là cách gọi thông thường của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Mặt khác, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, theo các quy định nêu trên, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực (đây là điều kiện để hợp đồng mua bán đất đai có hiệu lực). Trường hợp không công chứng, chứng thực đầy đủ sẽ không đủ thành phần để làm thủ tục sang tên Sổ đỏ.

 

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất không được công chứng (Ảnh minh họa)

 

Rủi ro gì khi không công chứng hợp đồng mua bán đất?

Như đã phân tích ở trên, hợp đồng mua bán đất phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người lại bỏ qua bước này mà vô tình “rước” rủi ro. Bởi lẽ một trong những mục đích quan trọng của việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất là sự bảo vệ của pháp luật khi xảy ra tranh chấp.

Điều này cũng có nghĩa, nếu mua bán đất mà không làm hợp đồng công chứng, chứng thực, trường hợp xảy ra tranh chấp sẽ rất khó giải quyết và hợp đồng mua bán sẽ bị tuyên vô hiệu.

Bởi lẽ, theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng dân sự vi phạm điều kiện có hiệu lực sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu và các bên sẽ phải hoàn trả lại nhau những gì đã nhận.

Đồng thời, thủ tục sang tên Sổ đỏ cũng không thể thực hiện đươc.

Tuy nhiên, theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp sau đây thì hợp đồng mua bán đất đai không công chứng vẫn có hiệu lực pháp luật:

Giao dịch mua bán đất đai đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Xử lý thế nào khi có tranh chấp xảy ra?

Tùy từng trường hợp, các bên có thể xử lý theo các cách sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán đất không công chứng nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch mà có tranh chấp xảy ra thì một hoặc các bên yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Trường hợp 2: Hợp đồng mua bán đất không công chứng nhưng không thuộc trường hợp 1 thì yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Theo quy định Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Đồng thời, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Tóm lại, khi có tranh chấp xảy ra liên quan đến hợp đồng mua bán đất, các bên lựa chọn thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp.

Theo: Hieuluat