HỆ SỐ SỬ DỰNG ĐẤT LÀ GÌ? CÁCH TÍNH HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT

Lưu ý: Mặc dù bài viết căn cứ theo Thông tư 01/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 05/7/2021 nhưng so với quy định tại Thông tư bị thay thế là Thông tư 22/2019/TT-BXD thì hệ số sử dụng đất không có sự thay đổi.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực đến hết ngày 04/7/2021) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021), hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Cách tính hệ số sử dụng đất

Căn cứ theo quy định trên, hệ số sử dụng đất được xác định theo công thức sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất

Trong đó, tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm, trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình.

Hệ số sử dụng đất tối đa

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa quan trọng, là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể:

– Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.

– Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng nhưng không vượt quá 60%.

– Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng dưới đây.

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

TT	Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất
		≤ 3.000 m2	10.000 m2	18.000 m2	≥ 35.000 m2
1	≤ 16	4,0	3,5	3,4	3,25
2	19	4,8	3,9	3,78	3,6
3	22	5,6	4,34	4,2	3,99
4	25	6,4	4,64	4,48	4,24
5	28	7,2	4,95	4,77	4,5
6	31	8,0	5,3	5,1	4,8
7	34	8,8	5,61	5,39	5,06
8	37	9,6	5,88	5,64	5,28
9	40	10,4	6,24	5,98	5,59
10	43	11,2	6,58	6,3	5,88
11	46	12,0	6,9	6,6	6,15
12	> 46	12,8	7,2	6,88	6,4
Chú thích 1: Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 02 giá trị gần nhất. Chú thích 2: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Hệ số sử dụng đất phản ánh điều gì?

– Hệ số sử dụng đất là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.

– Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.

– Hệ số sử dụng càng cao thì lợi ích kinh tế có thể sẽ cao vì tăng diện tích sàn; khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

– Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.

– Hệ số sử dụng ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, khi đó càng có lợi cho chủ căn hộ.

Kết luận: Bài viết không chỉ trả lời rõ cho câu hỏi hệ số sử dụng đất là gì mà còn nêu cách tính và chỉ rõ hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất.