ĐẶT CỌC MUA ĐẤT NHƯNG KHÔNG MUA NỮA CÓ BỊ PHẠT CỌC?

Đặt cọc mua đất nhưng không mua nữa có bị phạt cọc?

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Thông thường, trước khi mua bán, sang tên Sổ đỏ, các bên sẽ ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩ vụ hợp đồng. Vậy, trường hợp đã đặt cọc nhưng không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa có bị phạt cọc?

Thế nào là đặt cọc?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định trên, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do đó, nếu bạn không có ý định tiếp tục mua mảnh đất của ông A thì tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên A. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, nếu bạn không tiếp tục mua đất của ông A thì sẽ mất tiền cọc

Trường hợp nào không bị phạt cọc?

Nếu bạn thuộc một trong các trường hợp sau thì sẽ không bị mất tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng đặt cọc hoặc không thực hiện đúng hợp đồng đặt c

– Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015:

“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

2. Theo thỏa thuận của các bên;”

Pháp luật dân sự luôn tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Trường hợp bạn và ông A thỏa thuận việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì bạn sẽ không phải chịu phạt cọc nữa.

– Không bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép ( theo khoản 1, Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015)

Căn cứ theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015:

“2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Theo quy định trên, nếu việc không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc do sự kiện bất khả kháng thì bạn sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự trong trường hợp này và không bị phạt cọc.

Ngoài ra, theo Án lệ số 25/2018 về không phải chịu phạt cọc về lý do khách quan

+ Tình huống án lệ:

Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Do đó, nếu việc không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc do sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan thì bạn sẽ không phải chịu phạt cọc.

– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Căn cứ theo Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015

Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không có hiệu lực khi xác lập giữa các bên (hoặc xác lập bởi chủ thể có hành vi pháp lý đơn phương) đã vi phạm ít nhất một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự do pháp luật quy định dẫn tới hậu quả pháp lý là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt bất kỳ một quyền, nghĩa vụ dân sự.

Giao dịch vô hiệu khi  không có một trong các điều kiện sau: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

– Giá trị pháp lý của giao dịch

Giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.Như vậy, pháp luật không công nhận và bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao dịch bị vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong giao dịch. Do đó, nếu giao dịch mới xác lập chưa thực hiện thì các bên không thực hiện, nếu các bên đang thực hiện thì không tiếp tục thực hiện giao dịch.

– Hoàn trả lại tài sản khi giao dịch dân sự vô hiệu

Khi giao dịch vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Do giao dịch không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên mong muốn đạt được khi xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu.

– Xử lý các khoản lợi thu được

Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó

– Bồi thường thiệt hại

Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Như vậy chủ thể chỉ phải bồi thường khi có hai điều kiện: Là bên có lỗi và lỗi đó gây ra thiệt hại trên thực tế.

Như vậy, nếu bạn chứng minh được hợp đồng đặt cọc giữa bạn và ông A thuộc trường hợp hợp đồng vô hiệu thì bạn sẽ không bị phạt cọc.

Theo Vanbanluat