ĐẶT CỌC LÀ GÌ? PHÁ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC BỊ PHẠT THẾ NÀO?
Đặt cọc là gì? Phá hợp đồng đặt cọc bị phạt thế nào?
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
Hiện nay, đa số mọi người đều muốn đặt cọc để đảm bảo “chắn chắn” sẽ thực hiện hợp đồng. Vậy đặt cọc là gì? Nếu trong quá trình thực hiện mà một trong hai bên phá hợp đồng thì bị phạt thế nào?
Đặt cọc là gì?
Định nghĩa đặt cọc được nêu chi tiết tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng
Căn cứ quy định này, đặt cọc có những đặc điểm sau đây:
– Là một trong các hình thức bảo đảm nghĩa vụ.
– Đối tượng của đặt cọc gồm hai bên là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
– Tài sản đặt cọc gồm một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác… do bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc.
– Đặt cọc chỉ thực hiện trong một thời gian nhất định để đảm bảo việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng hoặc kết hợp cả hai mục đích trên.
Hiện nay, việc đặt cọc thường được cá nhân, tổ chức áp dụng trong các trường hợp:
– Mua bán nhà đất dưới hình thức hợp đồng đặt cọc để đảm bảo hết một khoảng thời gian hai bên thỏa thuận sẽ thực hiện mua bán nhà, đất.
– Thuê nhà, thuê tài sản: Bên thuê nhà và bên cho thuê nhà sử dụng hình thức đặt cọc để ràng buộc nghĩa vụ cho thuê tiếp hoặc bảo quản tài sản, nhà thuê. Việc đặt cọc trong trường hợp này có thể được lập thành một hợp đồng riêng hoặc có thể được nêu kèm luôn trong hợp đồng thuê nhà…
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự, được thực hiện theo thỏa thuận của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong một thời hạn nhất định.
Đặt cọc có bắt buộc phải lập văn bản không?
Hiện nay, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định hình thức của đặt cọc. Đồng thời, các văn bản Luật đang có hiệu lực cũng không có điều khoản nào yêu cầu hình thức của việc đặt cọc.
Về bản chất, đây là sự thỏa thuận của các bên. Do đó, trong nhiều trường hợp thậm chí còn không yêu cầu bắt buộc phải đặt cọc.
Không giống trước đây, Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 (đã hết hiệu lực từ 01/01/2017) nêu rõ:
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Như vậy, hiện nay, đặt cọc không phải yêu cầu bắt buộc trong các giao dịch dân sự cũng không yêu cầu phải lập bằng văn bản.
Phá hợp đồng sẽ bị phạt cọc thế nào?
Khi hai bên lập hợp đồng đặt cọc nhưng đến thời hạn thỏa thuận mà một trong hai bên không thực hiện nội dung của hợp đồng đặt cọc thì sẽ bị xử lý thế nào?
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự hiện hành hướng dẫn như sau:
– Hai bên thực hiện, giao kết hợp đồng: Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ trực tiếp khi hai bên thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho nhau.
– Bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.
– Bên nhận cọc từ chối thực hiện, giao kết hợp đồng: Bên nhận cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị của tài sản đặt cọc.
Lưu ý: Sẽ không bị phạt cọc nếu thuộc các trường hợp sau đây:
– Hai bên có thỏa thuận khác;
– Nếu việc không thực hiện/giao kết hợp đồng do sự kiện bất khả kháng thì không bị phạt cọc nếu có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự)…