Các khoản thuế phải nộp khi cho thuê nhà được tính thế nào?

Các khoản thuế phải nộp khi cho thuê nhà 

1- Lê phí môn bài

Căn cứ khoản 7 Điều 2 Nghị định 139/2016/NĐ-CP thì khi kinh doanh cho thuê nhà, chủ nhà thuộc đối tượng phải đóng phí môn bài. Tuy nhiên căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 139/2016/NĐ-CP như sau:

“Miễn lệ phí môn bài

Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:

1. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.”

Như vậy:

– Trường hợp bên cho thuê có doanh thu hàng năm là từ 100 triệu đồng trở xuống, thì được miễn nộp phí môn bài.

– Trường hợp bên cho thuê có doanh thu hàng năm là trên 100 triệu đồng , thì phải nộp phí môn bài theo mức được quy định.

– Mức đóng phí môn bài mới nhất được quy định tại Điều 2 Nghị định 139/2016/NĐ-CP như sau:

Theo đó, tùy vào doanh thu và chủ thể cho thuê thì mức phí môn bài được tính theo quy định nêu trên.

2- Thuế giá trị gia tăng

Căn cứ Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 thì hoạt động cho thuê nhà phải chịu thuế giá trị gia tăng tại Việt Nam.

Đồng thời tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC có quy định

“Nguyên tắc tính thuế

…

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn;  chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.”

Như vậy:

– Đối với hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà mà mức doanh thu là dưới 100 triệu đồng trong 1 năm dương lịch thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng.

– Trường hợp mức doanh thu trên 100 triệu đồng trong 1 năm dương lịch thì bên cho thuê phải kê khai và nộp thuế GTGT.

– Số thuế GTGT phải nộp đối với việc cho thuê nhà hiện nay được quy định là 5% của doanh thu tính thuế GTGT (căn cứ Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC).

3- Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, cá nhân cho thuê nhà là đối tượng phải nộp thuế TNCN. Tuy nhiên căn cứ tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

“Người nộp thuế

…

2. Người nộp thuế nêu tại khoản 1 Điều này không bao gồm cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống.”

Như vậy:

– Trường hợp cá nhân cho thuê nhà có doanh thu dưới 100 triệu trong năm thì cá nhân này không phải nộp thuế TNCN.

– Trường hợp cá nhân này có doanh thu trên 100 triệu trong năm thì phải thực hiện việc nộp thuế TNCN theo quy định hiện nay.

– Số thuế TNCN phải nộp đối với việc cá nhân cho thuê nhà được quy định là 5% của doanh thu tính thuế TNCN (căn cứ Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC).

Doanh thu tính thuế cho thuê nhà được xác định như thế nào?

Tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC có quy định về Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN như sau:

“Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

1. Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.”

Theo đó, doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN đối với việc cho thuê nhà là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác trong kỳ tính thuế.

Doanh thu này có bao gồm các khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận (không phân biệt đã thu được hay chưa).

Lưu ý: Trường hợp bên thuê nhà đã trả tiền thuê cho nhiều năm thuê sau thì bên cho thuê tài sản phải nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước đó.

Hướng dẫn cá nhân trực tiếp kê khai thuế khi cho thuê nhà

Hướng dẫn cá nhân trực tiếp khai thuế khi cho thuê nhà

Đăng ký thuế:

– Thời hạn để bên cho thuê nhà phải đăng ký thế trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày bắt đầu cho thuê, hoặc ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

– Hồ sơ đăng ký thuế gồm: Tờ khai đăng ký thuế, bản sao giấy chứng minh nhân dân, bản sao thẻ căn cước công dân, các giấy tờ khác có liên quan.

Khai thuế khi cho thuê nhà:

(1) Chuẩn bị hồ sơ khai thuế bao gồm:

– Tờ khai thuế đối với việc cho thuê nhà theo mẫu 01/TTS Thông tư 40/2021/TT-BTC

– Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê nhà theo mẫu số 01-1/BK-TTS Thông tư 40/2021/TT-BTC đối với người cho thuê nhà trực tiếp khai thuế trong lần khai thuế đầu tiên.

– Bản sao hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng đối với lần khai thuế;

– Bản sao Giấy ủy quyền (trường hợp ủy quyền cho bên khác thực hiện thủ tục khai thuế).

(2) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế khi cho thuê nhà:

– Đối với trường hợp khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán, thì thời hạn chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê.

– Đối với trường hợp khai thuế một lần theo năm thì thời hạn chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

(3) Nộp hồ sơ khai thuế

– Bên cho thuê nộp hồ sơ khai thuế tại chi cục thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Trường hợp nào bị truy thu thuế cho thuê nhà

Như đã phân tích nêu trên, bên cho thuê nhà phải đóng một số khoản thuế. Trường hợp bên cho thuê trốn thánh thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc xử lý hình sự tùy vào mức độ vi phạm.

Đồng thời cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc truy thu thuế đối với khoản tiền thuế mà bên cho thuê nhà chậm nộp, nộp thiếu, chưa nộp.

Mức xử phạt hành chính khi chủ nhà trốn thuế?

Căn cứ Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP mức xử phạt hành chính tùy thuộc vào mức độ của hành vi trốn thuế như sau:

Ngoài ra còn bị áp dụng 01 trong các biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm: Buộc nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính; Buộc chỉnh lại số lỗ, số thuế GTGT đầu vào được khấu trừ.

Theo: Hieuluat