HẠN MỨC CÔNG NHẬN ĐẤT Ở? CẤP SỔ ĐỎ VƯỢT HẠN MỨC THẾ NÀO?

Hạn mức công nhận đất ở là gì?

Pháp luật đất đai không quy định hay giải thích hạn mức đất ở là gì nhưng căn cứ vào thực tế áp dụng pháp luật và nghĩa của từ “hạn mức” thì hạn mức công nhận đất ở được hiểu là diện tích tối đa được xác định là đất ở và người sử dụng đất có quyền, nghĩa vụ khi sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật. Nếu ngoài hạn mức (vượt hạn mức đất ở) thì được công nhận với mục đích sử dụng khác.

UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình (theo điểm a khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013).

Quy định hạn mức công nhận đất ở có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ hạn mức công nhận đất ở nhằm đảm bảo sự ổ định và sử dụng hợp lý về quỹ đất cũng như phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội.

Ví dụ: Nếu quy định diện tích công nhận đất ở lớn dẫn tới tăng quỹ đất ở và giảm diện tích đất nông nghiệp, từ đó ảnh hưởng đến quỹ đất và sản lượng nông nghiệp.

Hộ gia đình, cá nhân có diện tích vượt hạn mức đất ở nhưng khi thiếu đất ở thì có “quyền” xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Tuy nhiên, không phải 100% trường hợp xin chuyển mục đích đều được chấp nhận mà còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt.

Quy định về diện tích cấp Sổ đỏ vượt hạn mức

Lưu ý: Vượt hạn mức gồm 02 loại đó là vượt hạn mức công nhận đất ở và vượt hạn mức giao đất ở.

Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 (đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp), Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đất được giao không đúng thẩm quyền) được thực hiện theo quy định như sau:

Giai đoạn 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993

* Điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 được cấp Giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện sau:

– Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất.

* Diện tích được cấp Giấy chứng nhận

– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

– Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:

+ Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở.

+ Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.

– Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.

Giai đoạn 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

* Điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 để được cấp Giấy chứng nhận phải đủ điều kiện sau:

– Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

– Nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất.

– Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.

* Diện tích cấp Giấy chứng nhận

– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

– Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó (hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài).

– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định đối với từng loại đất như trên.

– Phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.

Kết luận: Hạn mức công nhận đất ở giữa các tỉnh thành và theo khu vực trong từng tỉnh thành có sự khác nhau, nếu diện tích đang sử dụng vượt hạn mức sẽ được công nhận với mục đích sử dụng khác không phải là đất ở.